На цена от жилища, общностите поемат развитието в свои ръце

Като притежател на търговеца на дребно за кафе Higher Grounds Trading Company, Крис Третър имаше проблем: Бизнесът процъфтяваше, само че неговият новите чиновници не можеха да намерят налични места за живеене.

„ Травърс Сити се трансформира в Мъртъл Бийч и Хилтън Хед – място, обслужващо население отвън района, “ господин. — сподели Третър. „ Работата ни не може да живее повече тук. “

Г-н. Третър и други в тази дребна общественост на езерото Мичиган с население от близо 16 000 души измислиха решение: постройка от 47 000 квадратни фута, която оферираше жилища, бизнес и публични действия, които бяха дефицит, защото облагородяването в града тласна цените нагоре и локалните поданици на открито.

Това, което отличава този план от други като него, е по какъв начин се заплаща за него. Г-н Третър създаде пространството с Кейт Редман, юрист, който работи с нестопански организации, и няколко други бизнесмени, които се оправят с сходни провокации. Те сътвориха акция за групово финансиране, която набра близо 500 поданици да влагат 1,3 милиона $ като предплатено заплащане, с цел да оказват помощ за финансирането на строителството на плана и да печелят до 7 % годишно под формата на дивиденти. Още почти 500 поданици способстваха по $50, с цел да се причислят към плана като кооперативни членове.

Разработката за $20 милиона, наречена Commongrounds, отвори порти в края на предходната година. Той е изцяло ангажиран и се състои от 18 жилището, основани на приходи (наем под пазарен % въз основа на междинния доход), пет хотелски стаи за краткосрочно наемане, ресторант, три търговски кухни (за ресторанта и за потребление за събития и класове), хранителен пазар, център за образование по кафе (за нови чиновници и създаване на нови напитки), център за театрални изкуства със 150 места, пространство за взаимна работа, офиси и предучилищна школа по метода Монтесори.

Собствениците, формирани от над 1000 кооперативни членове, също възприемат кооперативния метод за ръководство на интервенциите. Акционери, бизнес наематели и наематели на жилища избират деветчленния ръб на шефовете на плана.

Commongrounds е най-новият и максимален образец за това, което разработчиците на сходни планове в Съединените щати назовават „ кооперативни недвижими парцели, благосъстоятелност на общността “. Стратегията е създадена преди десетилетие от правна група с нестопанска цел и квартална група с нестопанска цел в Оукланд, Калифорния, и е усъвършенствана от юридически групи и групи за развиване в Атланта, Бостън, Минеаполис, Филаделфия, Портланд, Орегон и други градове.

Стратегията за съдействие разрешава на кварталните групи да финансират нетрадиционни планове за строителство или възобновяване, които банките и институционалните кредитори, които избират интервенции със мощни парични потоци, няма да допрян.

>

„ Това е част от устойчиво придвижване за надзор на общността и налични недвижими парцели, вместо да разрешава развиване на високи цени съгласно капризите на пазара “, сподели Мохит Муким, юрист в Sustainable Economies Law Center, организация с нестопанска цел в Оукланд, която оказа помощ за създаването на тактиката.

Голяма част от метода произтича от напъните на федералните и локалните управляващи да улеснят дребните вложители да влагат пари в развиване на недвижими парцели. Федералните правила в миналото забраняваха на дребни вложители – тези, чието чисто положение е под 1 милион $ или които вършат по-малко от 200 000 $ годишно приход – да вземат участие в планове за развитие; това се промени през 2015 година В същото време няколко щата одобриха закони, позволяващи на дребни вложители да влагат парите си в локално развиване.

„ До тази смяна 90 % от жителите на дадена общественост не могат да създадат директни вложения в план за недвижими парцели, ” сподели Крис Милър, ръководител на борда на Националната коалиция за публичен капитал, група с нестопанска цел. „ Мичиган разрешава на неакредитирани вложители да влагат до $10 000 в план в този момент. Това беше нечувано преди. ”

Кооперативните разработки към този момент могат да бъдат открити в цялата страна. За тази публикация ние идентифицирахме почти 15 кооперативни плана в Съединените щати. Ето някои от тях:

В Оукланд, East Bay Permanent Real Estate Cooperative е необятно приет с това, че е една от първите общностни групи, които ползват концепцията за кооперативна благосъстоятелност на общността към квартален план. През 2019 година групата събра $185 000 от акция за групово финансиране, която притегли повече от 25 вложители, с цел да оказват помощ за финансирането на план на стойност $1,3 милиона за закупуване и възобновяване на Co-op 789, жилищна постройка с четири жилища в Северен Оукланд.

Нони Сешън, съосновател и шеф на East Bay Permanent Real Estate Cooperative, сподели, че кооперативните планове, притежавани от общността, са дали отговор на икономическия срив, породен от това, което тя назова „ общоприетия финансов път “ на стандартните развиване. Разработчиците и частните банкери, които живеят и работят отвън града, сподели тя, нормално пренебрегват локалните поданици, до момента в който преследват планове, които са оповестени за „ възкръсване на квартала “.

„ Почти всички от това подценява всеки един човек в бедна общественост като Западен Оукланд “, сподели госпожа Сешън. „ Нашият модел е икономическо включване. Целта е да възстановим нашия град и да си възвърнем силата за това по какъв начин се развива. “

В Бостън , 81 вложители от общността събраха $142 500, с цел да стартират строителство през 2022 година на празен имот на Dorchester Avenue за пететажна постройка, която се състои от 29 налични жилището и книжарница на приземния етаж.

Разработчикът, TLee Development, набра самостоятелните вложители за плана на стойност 9,65 милиона $, който беше приключен предходната година.

„ Участваме в 15 плана като този към Бостън “, сподели Деклан Кийф, съосновател на CoEverything, консултантска компания за архитектура и развиване в Бостън, която е профилирана в кооперативни планове, благосъстоятелност на общността. „ Фокусът е собствеността на общността, тъй че хората да не бъдат разселени. “

В Атланта кооперацията, притежавана от служащите, наречена Гилдията, сътвори Community Stewardship Trust, в който локалните поданици могат да купуват акции и да имат думата в бъдещи планове, в които Гилдията взе участие. Първият план на Гилдията е закупуването на изоставена постройка от 7000 квадратни фута на Dill Avenue, която се уголемява до 21 000 квадратни фута за 18 жилища на налични цени, магазин за хранителни артикули, пространство за взаимна работа и три търговски кухни. Очаква се планът да бъде открит тази година.

„ Нашата цел е да подсигуряваме, че в кварталите, които облагородяват, хората, които са създали тези квартали страхотни, ще се възползват от развиването това се случва, ” сподели Никишка Айенгар, създател и шеф на Гилдията.

В Traverse City, Commongrounds се движеше от някои от същите правила на досегаемост и контрол на общността. Някога сдържан сезонен крайбрежен пост, градът добави 1000 нови поданици през последното десетилетие и се трансформира в многолюден, все по-скъп целогодишен градски център.

Центърът процъфтява с ново и скъпо жилищно и комерсиално строителство. Апартамент с една спалня нормално се отдава чартърен за над 1900 $ на месец, до момента в който годишните междинни самостоятелни приходи едвам надвишават 31 000 $. Средната цена на жилищата се повиши до близо 400 000 $ през февруари, повече от два пъти повече от това през 2010 година

Joe Sarafa, локален строителен бизнесмен и шеф на парцели, оказа помощ на господин. Третър през детайлностите за закупуването на половин акър Commongrounds място по продължение на река Бордман, която тече през града. Осем поданици, множеството от които видни публични деятели, вложиха $550 000, с цел да купят парцела и да станат първите вложители на плана.

Г-жа. Redman, благодарение на доброволци, провежда обществени срещи, с цел да реши главната задача на плана и да създаде тактиката за групово финансиране. Те работиха с градските управляващи, с цел да поправят няколко ограничавания за зониране, като да вземем за пример фрапантно понижаване на условията за паркиране.

Друг значим състезател беше Джеф Хикман, вицепрезидент на Coastal States Bank, който живее в Traverse City и уреди 8 милиона $ гаранции по заеми за селски бизнес и промишленост от Министерството на земеделието на Съединени американски щати. Останалата част беше финансирана от кредитор с нестопанска цел и безплатни средства от страната и окръга.

Завършената постройка с нейните изпълнени със слънчева светлина публични пространства и привлекателни офиси и резиденции е проектирана от Рей Кендра, локален проектант.

„ Това, което желая да направя в този момент, е да работя по повече планове, благосъстоятелност на общността “, сподели госпожа Редман, която ръководи личния състав на постройката. „ Тук има интерес за създаване на повече жилища и повече недвижими парцели, които да дават отговор на потребностите на общността. “